Wybudowanie własnego domu to marzenie wielu ludzi. Perspektywa posiadania ładnego i przestronnego domu tym bardziej jest kusząca, jeśli weźmiemy pod uwagę ceny mieszkań w wielkich aglomeracjach.

Pierwszym krokiem do spełnienia tych marzeń jest kupno działki. Co zatem należy zrobić by zakupić tą wymarzoną, a jednocześnie nie utopić pieniędzy opiszę poniżej.

Należy zacząć od sprawdzenia stanu prawnego nieruchomości.

Księga wieczysta

W niej oprócz podstawowej informacji kto jest właścicielem działki należy również sprawdzić :
- czy nie jest obciążona hipoteką – kredyt wzięty przez właściciela gruntu
- czy występuje służebność drogi koniecznej – czyli drogi umożliwiającej przejeżdżanie i przechodzenie sąsiadom do swojej posesji. Należy również sprawdzić rodzaj drogi która prowadzi do naszej działki. Czy jest gminna lub prywatna. Jeśli jest ona prywatna, to czy w księdze wieczystej jest zapisana służebność drogi do naszej przyszłej działki.
- użytkowanie wieczyste – przed kupnem należy się przyjrzeć umowie stanowiącej użytkowanie wieczyste bo wszystkie obowiązki poprzedniego użytkownika spadną na nas. Warto również sprawdzić warunki przekształcenia użytkowania na prawo własności.

Księgę wieczystą można sprawdzić za pośrednictwem strony internetowej ekw.ms.gov.pl
Jeśli księga jest dostępna wyłącznie w wersji papierowej lub w wersji elektronicznej coś się ewidentnie nie zgadza, należy udać się do wydziału ksiąg wieczystych w sądzie rejonowym właściwym do kupowanej nieruchomości.
Nie trzeba być właścicielem by móc sprawdzić co jest zapisane w księdze wieczystej.

Wypis i wyrys z ewidencji gruntów.

Dokumenty te można uzyskać w ośrodku dokumentacji geodezyjnej i kartograficznej we odpowiednim starostwie powiatowym lub urzędzie miasta (miasto na prawach powiatu) .
Dokumenty te może otrzymać właściciel, ale także osoba z pełnomocnictwem. Wypis z ewidencji gruntów zawiera m.in.:
a) dane właścicieli
b) oznaczenie działki
c) numer księgi wieczystej
d) dokładną powierzchnię działki
e) rodzaj gruntów z oznaczeniem klasy gleb
Warto również w starostwie przyjrzeć się mapie zasadniczej. Na niej znajduję się uzbrojenie terenu. Jeśli na działce nie ma doprowadzonych mediów to na mapie zobaczymy jak one są oddalone co pozwoli nam oszacować koszty ich doprowadzenia.

UWAGA !!!!
Jeżeli powierzchnia działki jest różna w księdze wieczystej i wypisie z ewidencji gruntów to za faktyczną przyjmuję się tą z wypisu.

Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego

Stety albo niestety nie można wybudować na naszej działce do końca to czego chcemy. Głównym dokumentem precyzującym co możemy wybudować jest plan zagospodarowania przestrzennego sporządzony przez gminę lub urząd miasta obejmujący naszą działkę. Jeżeli taki istnieje to możemy złożyć wniosek o aktualny wypis i wyrys z tego planu. Zdarza się, że gmina udostępnia taki plan w Internecie. Warto również sprawdzić jakie obiekty mogą powstać w naszym sąsiedztwie (czy w przyszłości nie będziemy sąsiadami np. tartaku) .
Jeżeli plan zagospodarowania nie obejmuję naszej działki należy złożyć wniosek w lokalnym wydziale architektury o wydanie decyzji o warunkach zabudowy dla naszej działki. Do wniosku musimy dołączyć mapę na której będzie naszkicowany nasz przyszły budynek. Konieczne również jest zapewnienie dostaw mediów do naszej działki.

Zapisy w planie lub w warunkach zabudowy często szczegółowo określają charakter naszego przeszłego budynku. Znajdują się wytyczne dotyczące np. kąta nachylenia połaci dachowych, wysokości budynku, linii zabudowy i wiele innych. Polecam się skonsultować z lokalnym projektantem, który pewnie zna te wymagania na naszym obszarze i pozwoli nam dobrać odpowiedni projekt do naszej działki.

Aby uzyskać warunki zabudowy dla działki nie trzeba być jej właścicielem.

Właściciel może dysponować dokumentami dotyczącymi jej stanu prawnego. Należy jednak sprawdzić czy te dokumenty są aktualne.

Wymiary działki i odległość od sąsiada.

Oprócz stanu prawnego należy zwrócić uwagę na szereg innych szczegółów. Jednym z nich są wymiary działki. Działka zbyt wąska i o kształcie trójkąta lub trapezu będzie utrudniała właściwe usytuowanie budynku. Już działka szerokości 16m będzie utrudniała znalezienie właściwego projektu.
Odległości od sąsiadów określa rozporządzenia w sprawie warunków technicznych.
Standardowe odległości od granicy to 3m ścianą bez otworów i 4 m ścianą z otworami. Niektóre części budynku np. tarasy, schody zewnętrzne, balkony mogą być usytuowane w odległości 1,5m.

Rozporządzenie przewiduje również posadowienie budynku ścianą bez otworów przy granicy lub w odległości 1,5m od granicy jeśli:
- ustalona jest taka zabudowa w planie zagospodarowania przestrzennego lub w decyzji o warunkach zabudowy;
- działka ma szerokość mniejsza niż 16m.
W tych przypadkach muszą być spełnione dodatkowe warunki np. nasłonecznienia.
Istnieje również możliwość posadowienia swojego budynku przy granicy jeśli będzie on przylegał całą swoją ścianą do ściany budynku już istniejącego. Tylko musi być spełniony warunek że część budynku leżąca w pasie 3m od granicy nie będzie wyższa i dłuższa od już istniejącego budynku.

Warunki gruntowe.

Jeśli nie jesteśmy pewni, co kryje ziemia warto przeprowadzić badania gruntu. Pozwoli nam to uniknąć w przyszłości niespodzianek. Warto również sprawdzić poziom wód gruntowych. Ta wiedza pozwoli nam później optymalnie zaprojektować budynek.
Najlepszymi gruntami pod budowę domu są grunty piaszczyste. Należy unikać gruntów organicznych. Do budowy domu się nie nadają, gdyż nie posiadają wystarczającej nośności. Oczywiście na takiej działce można wybudować, dom ale wiąże się to z dodatkowymi kosztami.

Ukształtowanie terenu również może mieć duży wpływ. Działka o nachyleniu 10 % powoduje nam różnicę na 10m budynku 1m wysokości ściany fundamentowej. Wiąże się to oczywiście z dodatkowymi kosztami. Teren płaski a działka w zagłębieniu może spowodować, że będziemy miejscem, do którego będzie spływać nadmiar wody podczas intensywnych opadów. Warto zwrócić również uwagę na system melioracji w pobliżu działki.

Budynek położony blisko rzeki jest na pewno jest atrakcyjny z punktu widzenia turystycznego. Należy jednak uwzględnić, że mały potok podczas powodzi potrafi się zmienić w wartki nurt rzeki, który potrafi odebrać nam majątek całego życia.
Warto sprawdzić mapy zagrożenia przeciw powodziowego (mapy.isok.gov.pl). Można również popytać starszych mieszkańców.

Ostatnim czynnikiem przy wyborze działki na który chciałbym zwrócić uwagę jest okolica. Kupno działki z dala od społeczeństwa będzie wymagało za każdym razem użycia samochodu. Warto sprawdzić jaka odległość dzieli nas do najbliższego sklepu czy też najbliższego przystanku komunikacji publicznej. Odległość od najbliższej szkoły będzie ważna dla dzieci.

Czasami bywa tak, że nie można od razu podpisać umowy kupna-sprzedaży, dlatego warto zabezpieczyć się umową przedwstępną. Będzie to nasza ochrona przed sprzedażą działki komuś innemu a także przed nagłym podniesieniem ceny.

Podsumowanie.

Zakupienie działki to pierwszy krok w budowie naszego domu. Prześwietlenie działki pod wszystkimi kątami będzie wymagało od nas bardzo dużo czasu i zaangażowania.
Życzę wszystkim czytającym, którzy zamierzają kupić swoją działkę tylko trafionych inwestycji.

  1. Łukasz on 31 stycznia 2017 at 10:25 powiedziany:

    Dziękuję za tekst, przyda mi się ta wiedza 🙂

  2. Sławek on 31 stycznia 2017 at 13:19 powiedziany:

    Świetnie napisany artykuł. Dzięki!

  3. Pingback Gdzie można szukać oszczędności przy budowie domu ? – PO PROSTU BUDOWNICTWO

Dodaj komentarz

Twój adres email nie zostanie opublikowany. Pola, których wypełnienie jest wymagane, są oznaczone symbolem *

Post Navigation