zakup działki budowlanej-na co zwrócić uwagę

Kupno działki budowlanej. na co zwrócić uwagę?

Wybudowanie własnego domu to marzenie wielu osób. Perspektywa posiadania ładnego i przestronnego domu wydaje się  jeszcze bardziej kusząca, gdy weźmiemy pod uwagę ceny mieszkań w wielkich aglomeracjach. Pierwszym krokiem do spełnienia tych marzeń jest kupno odpowiedniej działki. Co warto wiedzieć przed zakupem gruntu, by nie utopić pieniędzy w nieudaną inwestycję?

Rozpocznij od sprawdzenia stanu prawnego nieruchomości

Księga wieczysta

W księdze wieczystej oprócz podstawowej informacji o właścicielu/właścicielach działki należy sprawdzić :

  • czy działka nie jest obciążona hipoteką (kredyt wzięty przez właściciela gruntu).
  • czy występuje służebność drogi koniecznej (drogi umożliwiającej dotarcie do swojej posesji).
  • rodzaj drogi, która prowadzi do działki. Może mieć ona status drogi prywatnej lub gminnej. W przypadku drogi prywatnej warto skontrolować, czy w księdze wieczystej zapisano służebność drogi prowadzącej do działki, którą chcemy zakupić.
  • użytkowanie wieczyste, czyli umowę stanowiącą o użytkowaniu wieczystym.  Warto również sprawdzić warunki przekształcenia użytkowania na prawo własności.

Księgę wieczystą można skontrolować za pośrednictwem strony internetowej ekw.ms.gov.pl
Jeśli księga jest dostępna wyłącznie w wersji papierowej lub w wersji elektronicznej oznacza to, że mamy do czynienia z niezgodnością. W takim przypadku należy udać się do wydziału ksiąg wieczystych w sądzie rejonowym właściwym dla kupowanej nieruchomości. Nie trzeba być właścicielem działki, by móc sprawdzić zapisy w księdze wieczystej.

działka budowlana

Wypis i wyrys z ewidencji gruntów

Dokumenty te można uzyskać w ośrodku dokumentacji geodezyjnej i kartograficznej w odpowiednim starostwie powiatowym lub urzędzie miasta (miasto na prawach powiatu).
Wypis i wyrys z ewidencji gruntów może otrzymać właściciel, ale także osoba z pełnomocnictwem. Wypis z ewidencji gruntów zawiera m.in.:

  • dane właścicieli,
  • oznaczenie działki,
  • numer księgi wieczystej,
  • dokładną powierzchnię działki,
  • rodzaj gruntów z oznaczeniem klasy gleb.

W starostwie powiatowym, warto również przyjrzeć się mapie zasadniczej. Można na niej znaleźć sieć uzbrojenia terenu. Jeśli na działce nie ma doprowadzonych mediów, to na mapie zobaczymy jak bardzo są one oddalone od działki, co z kolei pozwoli oszacować koszty ich doprowadzenia. 

UWAGA !!!!
Jeżeli powierzchnia działki jest różna w księdze wieczystej i wypisie z ewidencji gruntów to za faktyczną przyjmuję się tą z wypisu.

Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego

Stety albo i niestety, na działce nie zawsze można wybudować dokładnie taki dom, o jakim marzymy. Głównym dokumentem precyzującym co możemy wybudować, jest plan zagospodarowania przestrzennego, sporządzony przez gminę lub urząd miasta zarządzający terenem, na którym znajduje się działka. Jeżeli taki dokument istnieje, możemy złożyć wniosek o aktualny wypis i wyrys z tego planu. Zdarza się, że gmina udostępnia taki plan w Internecie. Warto również sprawdzić jakie obiekty mogą powstać w naszym sąsiedztwie (czy w przyszłości nie będziemy sąsiadami np. tartaku).

zakup działki budowlanej - plan zagospodarowania
Jeżeli plan zagospodarowania nie obejmuje naszej działki, należy złożyć wniosek w lokalnym wydziale architektury o wydanie decyzji przedstawiającej warunki zabudowy dla naszej działki. Do wniosku dołączyć musimy mapę, na której będzie naszkicowany planowany budynek. Konieczne jest także zapewnienie dostaw mediów do naszej działki. Aby uzyskać szczegółowe warunki zabudowy dla działki, nie trzeba być jej właścicielem.

Zapisy w planie lub w warunkach zabudowy często szczegółowo określają charakter naszego przeszłego budynku. W tych właśnie dokumentach znajdują się wytyczne dotyczące np. kąta nachylenia połaci dachowych, wysokości budynku, linii zabudowy i wiele innych. Polecam skonsultować się z lokalnym projektantem, który zapewne dokładnie zna te wymagania, dzięki czemu stworzy dla nas projekt spełniający wszystkie te kryteria. 

Właściciel może dysponować dokumentami dotyczącymi stanu prawnego działki. Mimo to należy sprawdzić, czy dokumenty te są aktualne.

Wymiary działki i odległość od sąsiada

Oprócz stanu prawnego należy skontrolować szereg innych szczegółów. Jednym z nich są wymiary działki. Działka zbyt wąska i o kształcie trójkąta lub trapezu będzie utrudniała właściwe usytuowanie budynku. Przykładowo działka szerokości 16m może być przeszkodą w znalezieniu właściwego projektu.
Odległości od sąsiadów określa rozporządzenie w sprawie warunków technicznych.
Standardowe odległości od granicy z sąsiadem to 3m (ściana bez otworów) i 4 m ściana z otworami). Niektóre części budynku np. tarasy, schody zewnętrzne lub balkony, mogą być usytuowane w odległości 1,5m.

Rozporządzenie to przewiduje również posadowienie budynku ścianą bez otworów przy granicy lub w odległości 1,5m od granicy, jeśli:

  • ustalona jest taka zabudowa w planie zagospodarowania przestrzennego lub w decyzji o warunkach zabudowy;
  • działka ma szerokość mniejszą niż 16m.

W obu tych przypadkach muszą być spełnione dodatkowe warunki np. nasłonecznienia. Istnieje również możliwość posadowienia budynku przy granicy, jeśli będzie on przylegał całą ścianą do ściany budynku już istniejącego. Jednak musi być spełniony następujący warunek: część budynku leżąca w pasie 3m od granicy nie będzie wyższa i dłuższa od już istniejącego budynku.

Warunki gruntowe

Jeśli nie jesteśmy pewni, co kryje ziemia, warto przeprowadzić badania gruntu. Pozwoli to uniknąć niespodzianek w przyszłości. Warto również sprawdzić poziom wód gruntowych. Wiedza ta pozwoli optymalnie zaprojektować budynek.

Najlepszymi gruntami pod budowę domu są grunty piaszczyste. Należy unikać gruntów organicznych. Nie nadają się one do budowy domu, gdyż nie posiadają wystarczającej nośności. Oczywiście na takiej działce można wybudować dom, ale wiąże się to z dodatkowymi kosztami.

Ukształtowanie terenu również ma duże znaczenie. Działka o nachyleniu 10% powoduje różnicę na 10m budynku o 1m wysokości ściany fundamentowej. Wiąże się to oczywiście z dodatkowymi kosztami. Z kolei płaski teren z działką usytuowaną w zagłębieniu może powodować nadmierny spływ wody w kierunku budynku np. podczas intensywnych opadów deszczu. Warto zwrócić również uwagę na system melioracji w pobliżu działki.

Budynek położony blisko rzeki z pewnością jest atrakcyjny z punktu widzenia rekreacyjnego. Należy jednak uwzględnić fakt, że mały potok podczas powodzi może zmienić się w wartki nurt rzeki, zagrażający bezpieczeństwu budynku oraz jego mieszańców.  Dlatego przed zakupem tego typu działki, warto sprawdzić mapy zagrożenia przeciwpowodziowego (mapy.isok.gov.pl) i dodatkowo podpytać przyszłych sąsiadów o tego rodzaju zdarzenia z przeszłości.  

zakup działki budowlanej

Ostatnim czynnikiem przy wyborze działki, na który chciałbym zwrócić uwagę, jest okolica. Kupno działki z dala od centrum będzie wymagało za każdym razem użycia samochodu. Warto sprawdzić jaka odległość dzieli nas do najbliższego sklepu czy też przystanku komunikacji publicznej. Z kolei odległość od najbliższej szkoły będzie istotna dla rodziców i ich dzieci.

Czasami bywa tak, że nie można od razu podpisać umowy kupna-sprzedaży. W takiej sytuacji najlepiej zabezpieczyć się umową przedwstępną. Będzie to nasza ochrona przed sprzedażą działki komuś innemu, a także przed nagłym podniesieniem ceny gruntu.

Podsumowanie

Zakup działki to pierwszy krok do budowy wymarzonego domu. Prześwietlenie działki pod wszystkimi możliwymi kątami będzie wymagało od nas bardzo dużo czasu i zaangażowania.
Życzę wszystkim czytelnikom tego artykułu, zamierzającym kupić swoją działkę tylko trafionych inwestycji.

Dodaj komentarz

Twój adres email nie zostanie opublikowany. Pola, których wypełnienie jest wymagane, są oznaczone symbolem *