Zakup Działki Budowlanej – Jak kupić działkę krok po kroku

kupno działki budowlanej krok po kroku

Kupno działki budowlanej pod budowę domu to nie lada wyzwanie wymagające sporo czasu i zaangażowania. Zanim dojdzie do transakcji, upatrzoną działkę trzeba sprawdzić pod różnymi kątami. Jest to również proces, który wiąże się z wieloma formalnościami.

Jak krok po kroku zrealizować plan zakupu kawałka ziemi pod budowę? Na co zwrócić uwagę i o czym pamiętać, aby nie żałować decyzji?

Pierwsze kroki, czyli gdzie szukać działki?

Do budowy domu konieczna jest odpowiednia działka, na której zrealizujemy inwestycję. Ważne by była to działka budowlana, ponieważ zgodnie z prawem tylko na takiej można postawić budynek mieszkalny. Gdzie najlepiej szukać wymarzonej działki?

Najprostszym sposobem jest przeszukiwanie portali ogłoszeniowych o zasięgu ogólnokrajowym oraz lokalnych portali, a także lokalnej prasy. Znajdziemy tam oferty zarówno osób prywatnych jak i biur nieruchomości.

W przypadku zakupu działki od osoby prywatnej to na osobie kupującej spoczywa obowiązek sprawdzenia nieruchomości pod każdym kątem, co wiąże się z większym nakładem czasu i zaangażowania. Kupując działkę od biura nieruchomości, tę pracę przejmuje za nas pośrednik, który pomaga we wszelkich formalnościach.

Wskazówka: Mając z góry upatrzony region, w którym chcemy zakupić działkę, warto rozejrzeć się po okolicy. Wciąż wiele osób chcących sprzedać ziemię, oznacza swoją nieruchomość i umieszcza ogłoszenia na lokalnych tablicach.

Innym sposobem na dotarcie do atrakcyjnej dla nas działki jest sprawdzenie ofert gminy lub instytucji publicznej. Kupno ziemi od Lasów Państwowych, komornika czy też Agencji Nieruchomości Rolnych pozwala czasami dokonać transakcji po niższej cenie. Taka droga zakupu wcale nie musi wiązać się z wieloma skomplikowanymi formalnościami. Gminy często oferują działki na sprzedaż w tak zwanym trybie bezprzetargowym, który znacząco przyśpiesza proces zakupu.

Jeszcze przed rozpoczęciem poszukiwań warto odpowiedzieć sobie na kilka podstawowych pytań, które pozwolą zawęzić analizowany obszar i przyśpieszyć proces.

1.       W jakim położeniu, otoczeniu ma znajdować się działka?

2.       Jaka lokalizacja, region, miejscowość byłaby najbardziej satysfakcjonująca?

3.       Jakie jest dokładne przeznaczenie gruntu? Jaka ma być jego przybliżona wielkość?

kupno działki budowlanej

Checklista – to sprawdź przed wizytą na działce

Część osób poszukujących działki odwiedza wiele parceli, nie analizując wystarczająco miejsca i nie przygotowując się dostatecznie do spotkań z właścicielami nieruchomości. Tymczasem przed przyjazdem na działkę warto przeanalizować kilka najważniejszych elementów, które mogą być pomocne, a nawet kluczowe w negocjacjach cenowych i podjęciu decyzji o zakupie.

Poniżej checklista najważniejszych tematów do sprawdzenia jeszcze przed wizytą na działce.

  • Zdobycie numeru działki, który jest niezbędny do dalszej analizy.
  • Skontrolowanie, czy działka na pewno jest budowlana (informacja w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, który jest do pobrania na stronie gminy lub urzędu miasta).
  • Sprawdzenie dojazdu do działki, oraz tego, czy istnieje on formalnie na mapie oraz dostępu do drogi publicznej.
  •  Skontrolowanie możliwości budowlanych na działce.
  •  Ustalenie dostępu do wszystkich mediów i możliwości podłączenia.
  • Granice działki, czy są ustalone?
  • Otoczenie, sąsiedztwo.
  • Elementy niewidoczne na miejscu, czyli instalacje ziemne, może gazociąg lub kanalizacja.
  • Mapy zagospodarowania, czyli to, co może pojawić się w na tym terenie.
  • Księga wieczysta – czy osoba sprzedająca jest właścicielem? Czy jest hipoteka?

Aby zdobyć te informacje, można również posługiwać się geoportalem. Z pomocą strony geoportal.gov.pl wstępnie zweryfikujemy działkę nawet bez osobistej wizytacji. Warto również skontaktować się z gminą lub starostwem.

Zakup działki budowlanej – co sprawdzić przed zakupem?

Jeśli znajdziemy interesująca nas działkę pod budowę domu, należy upewnić się, czy rzeczywiście spełnia ona wymagania pod kątem prawnym, a także warunki zabudowy. To ważny krok mający ogromny wpływ na przebieg zaplanowanej inwestycji. Może zdarzyć się, że pozornie idealna dla nas działka w rzeczywistości nie jest miejscem odpowiednim do realizacji wybranego projektu z różnych względów. Jak zatem sprawdzić upatrzoną działkę?

Lokalizacja – oprócz indywidualnych preferencji liczy się droga dojazdowa, sąsiedztwo, zagospodarowanie okolicy, dostęp do większych aglomeracji miejskich, sklepów, usług, natężenie ruchu, hałasu, bezpośrednie sąsiedztwo linii wysokiego napięcia. To również najważniejsze aspekty mające wpływ na cenę działki.

Księga wieczysta – potrzebny będzie numer księgi. Powinien go udostępnić aktualny właściciel działki. Jej treść można przejrzeć na stronie Ministerstwa Sprawiedliwości. Znajdują się tam dane dotyczące stanu prawnego działki, jej przeznaczenia czy obciążeń. Należy sprawdzić dane zawarte w dziale II. Potwierdzają one obecnego właściciela parceli. W dziale III i IV znajdują się informacje odnośnie ewentualnych ograniczeń czy hipoteki powiązanej z nieruchomością. W razie wątpliwości warto skonsultować się z notariuszem, u którego będzie zawierana umowa zakupu działki. 

Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego – przed zakupem trzeba upewnić się, czy działka znajduje się na terenie obowiązującego PZP. Jeśli tak, należy zapoznać się z jego treścią w dedykowanym urzędzie gminy. Plan obejmuje wytyczne dotyczące wielkości i architektury budynku, który można postawić na danej działce, a także zamiary gminy dotyczące budowy w okolicy. Dowiemy się z niego m.in. jaka część działki może być zabudowana, czy można wybudować garaż, wiatę itp., wysokość zabudowy, dopuszczalny kolor elewacji, kształt dachu.

Jeśli dany obszar nie posiada uchwalonego planu, to dedykowany mu urząd gminy lub miasta powinien zdecydować o tym, czy działka może zostać zabudowana. Do tych instytucji należy złożyć wniosek o ustalenie warunków zabudowy. Może to zrobić właściciel działki lub potencjalny nabywca. W tym przypadku trzeba jednak liczyć się z tym, że proces ten może trochę potrwać. 

Wskazówka: Analizę własną działki można wykonać posługując się geoportalem. Działkę sprawdzimy pod adresem geoportal.gov.pl. Jeśli znalezienie konkretnych informacji sprawia nam trudność, warto skontaktować się z gminą lub starostwem i poprosić o rozmowę z działem planowania przestrzennego, lub udać się do urzędu gminy właściwego dla położenia działki. Najlepiej wprost poinformować urzędnika, o planach zakupu danej parceli. W urzędzie możemy uzyskać wiele cennych informacji odnośnie nieruchomości oraz potencjalnych problemów dotyczących działki.

Ukształtowanie i położenie – ważnym krokiem jest skontrolowanie, czy działka nie leży na terenie zalewowym, czy też zasypowym. Trzeba również sprawdzić, czy posiada ona wzniesienia i skarpy. To elementy znacząco utrudniające budowę i zwiększające koszty.

Kształt działki – Parcele o nietypowym kształcie wymagają zakupu specjalnego projektu budynku i ciężej je zagospodarować. Warto szukać działek kwadratowych, prostokątnych, proporcjonalnych. Kształt działki i jej umiejscowienie determinuje również ustawienie domu względem stron świata, co może mieć wpływ na nasze samopoczucie, a nawet na koszty ogrzewania domu.

Dojazd do działki – należy sprawdzić działkę pod kątem formalnego dostępu do drogi publicznej. Jego brak prawdopodobnie utrudni uzyskanie pozwolenia na budowę i będzie wiązał się z dodatkowymi formalnościami. Konieczne będzie m.in. ustalenie służebności gruntowej z sąsiadami.

Uzbrojenie działki – prąd, gaz, kanalizacja, woda i zasięg gsm. To pełne uzbrojenie. Jeśli go nie ma, trzeba dowiedzieć się, czy wykonanie przyłączy, nie będzie stanowiło problemu.

Wskazówka: Warto poprosić właściciela działki, aby wystąpił o warunki przyłącza. Uwaga, nie chodzi tutaj o zaświadczenie o możliwości przyłączenia, bo ono nie jest wiążące, ale o warunki przyłączenia. Tylko wtedy otrzymamy kalkulacje dotyczące kosztów przyłącza. W przypadku braku kanalizacji również potrzebne będzie zgłoszenie.

Granice działki – wymiary działki i rzeczywisty przebieg granic. Ważne, by nie generowały potencjalnych sporów sąsiedzkich.

Ukryte wady działki – chodzi tutaj o rzeczy, które często nie są ujawniane w dokumentacji np. objęcie działki stanowiskiem archeologicznym, czy występowanie pomników przyrody. Mogą one uniemożliwić budowę lub finalizację transakcji. 

Zadrzewienie – wiele osób poszukuje działek porośniętych drzewami, jednak warto wiedzieć, że mogą ono utrudniać budowę domu. Niekiedy trzeba uzyskać pozwolenie na wycięcie drzewa, a także ponieść dodatkowe koszty związanie z wycinką.

Warunki gruntowe – należy dowiedzieć się, czy teren działki nie jest podmokły lub nie obejmuje rowów melioracyjnych, czy też innych cieków wodnych, które nie zawsze są widoczne w dokumentacji. Podłoże w pewnym stopniu można ocenić samodzielnie, obserwując roślinność na parceli. Gatunki drzew takie jak wierzba czy olcha świadczą o dość wysokim poziomie wód gruntowych, a sosny o podłożu piaszczystym. W miarę możliwości wizytację działki najlepiej przeprowadzić w momencie gdy ukazuje ona swoje gorsze oblicze. Mowa tutaj np. o deszczowym okresie późnojesiennym, kiedy to łatwiej zaobserwować niektóre mankamenty parceli.

Wskazówka: Aby mieć pewność co do jakości i warunków podłoża najlepiej zlecić badania geotechniczne gruntu. Przydają się one również w późniejszym czasie podczas projektowania fundamentów.

Podsumowując, powyższe informacje można uzyskać poprzez wgląd do ksiąg wieczystych, MPZP, mapy zasadniczej wpisu, a także wypisu i wyrysu z ewidencji gruntów. Dostęp do niektórych danych może mieć tylko właściciel działki. Czy fakt ten może okazać się problematyczny? Być może, jednak właściciel, chcąc sprawnie domknąć, sprzedaż powinien umożliwić wgląd.

kupno działki budowlanej

Na jakie działki warto uważać? 

Poszukując działki budowlanej, można natknąć się na wiele nietypowych i potencjalnie problematycznych nieruchomości, o czym warto zdawać sobie sprawę. 

Do tego typu parceli należą np. grunty rolno-budowlane. Biorąc pod uwagę zakup takiej działki, trzeba skontaktować się z urzędem gminy i dowiedzieć się, czy można na niej budować. Również w tym przypadku wszelkie regulacje znajdziemy w miejscowym planie zagospodarowania oraz warunkach zabudowy. Warto wiedzieć, że działka rolno-budowlana to głównie teren rolny, na którym przy spełnieniu pewnych kryteriów można wykonać zabudowę. 

Kolejną nietypową grupą są działki leśne. W ewidencji gruntów są one oznaczane symbolem Ls. Taka nieruchomość może być również oznaczona jako działka budowlana. Realizacja budowy na leśnej parceli wymaga dodatkowych formalności. 

Ostrożność warto również zachować, wybierając działkę z linią elektroenergetyczną. W takiej sytuacji konieczne jest zgłoszenie się do zakładu energetycznego z prośbą o określenie tzw. pasa technicznego, czyli obszaru, na którym obowiązuje zakaz budowy kubaturowej, czyli trwałych i tymczasowych obiektów budowlanych o znacznej objętości. Dozwolone odległości od tego typu instalacji bywają również ujęte w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.

Kupno działki budowlanej – formalności, koszty, notariusz

Zakup działki – najważniejsze formalności

Jak kupić działkę budowlaną? Po znalezieniu odpowiedniej parceli trzeba przystąpić do wypełnienia formalności, których głównym celem jest zawarcie umowy kupna-sprzedaży. Najważniejszy etap procesu to zawarcie aktu notarialnego. Bez względu na to czy kupujemy działkę od osoby prywatnej, firmy, czy też gminy, sporządzona umowa kupna- sprzedaży musi być i zawarta w obecności notariusza.

Nabywając działkę od instytucji takich jak gmina czy Agencja Nieruchomości Rolnych trzeba liczyć się z liczniejszymi formalnościami. Chcąc kupić parcelę w drodze przetargu, należy zgłosić się do licytacji, a także opłacić wadium. Kupując działkę od gminy bez przetargu, mamy obowiązek złożyć stosowny wniosek.

Jeśli właścicielem parceli jest osoba prywatna, bardzo często podpisuje się umowę przedwstępną poprzedzającą umowę kupna-sprzedaży działki. Jej treść określa warunki w tym cenę zakupu. Dokument ten zobowiązuje również obie strony do zawarcia umowy na ustalonych warunkach. Po jego podpisaniu nabywca działki i sprzedający mają czas na skompletowanie niezbędnej dokumentacji czy np. załatwienie kredytu.

Zakup działki – wizyta u notariusza i koszty notarialne

Kupno działki budowlanej musi być potwierdzone aktem notarialnym. Podpisanie umowy powinno zatem mieć miejsce u notariusza. Ta osoba odpowiada m.in. za przebieg transakcji zgodnie z przepisami i poprawność dokumentu przeniesienia własności. Do jego przygotowania notariusz potrzebuje m.in. następujących danych: dowodów tożsamości, aktu własności działki, numeru KW, wypisu z rejestru gruntów, wypisu z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego czy zaświadczenia o niezaleganiu z podatkami od nieruchomości.

Zadaniem notariusza jest również pobranie od kupującego podatku PCC. Musi on także złożyć wniosek o zmianę wpisu w księdze wieczystej działki. Podpisanie umowy u notariusza wiąże się również z opłatą notarialną, którą najczęściej ponosi kupujący. Na tę kwotę składa się tak zwana taksa notarialna zależna od wielkości działki, opłata za odpis aktu notarialnego oraz opłata za wniosek w księdze wieczystej. Dodatkową opłatą jest także podatek od czynności cywilnoprawnych.

Zakup działki – podatek

Gdzie zgłosić zakup działki? W urzędzie gminy lub miasta, na terenie którego położona jest nieruchomość. Za zakupioną działkę trzeba również zapłacić podatek. Jeśli transakcja jest zawierana wyłącznie między osobami fizycznymi, kupujący powinien uiścić podatek od czynności cywilnoprawnych PCC. Podatek od kupna działki budowlanej wynosi 2% od wartości działki.

Decydując się na zakup działki od firmy lub gminy nie obowiązują podatek PCC. Kupujący musi jednak ponieść koszt podatku VAT. Jest on w takiej sytuacji doliczony do ceny netto działki.

Zobacz nasze inne posty

Udostępnij Ten Post Swoim Znajomym

Dodaj komentarz

Twój adres e-mail nie zostanie opublikowany.

Pamiętaj, że możemy otrzymać prowizję, gdy klikniesz na nasze linki i dokonasz zakupu. Jednakże, nie ma to wpływu na nasze recenzje i porównania. Staramy się, aby wszystko było sprawiedliwe i wyważone, aby pomóc Ci dokonać najlepszego wyboru dla Ciebie.